房企紛紛進(jìn)入醫(yī)療，地產(chǎn)大佬怎樣投資民營醫(yī)療？

目前,“地產(chǎn)+醫(yī)療”成為了地產(chǎn)界和醫(yī)療界的熱門話題，地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康已經(jīng)成為新常態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在地產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)的風(fēng)潮之中，轉(zhuǎn)型醫(yī)療方面的房企已超過17家,其中包括萬達(dá)、富力、萬科、恒大等。

從2014年開始，房企轉(zhuǎn)型成為一個(gè)時(shí)髦話題，到了2015年已形成風(fēng)口，成為原本沉悶的房地產(chǎn)板塊大的股價(jià)引爆點(diǎn)。據(jù)上證報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，涉及轉(zhuǎn)型及多元化發(fā)展的近50家上市房企中，有三分之一轉(zhuǎn)型大健康領(lǐng)域。在東方證券首席研究員竺勁看來，房企轉(zhuǎn)型的三大方向可簡稱為IMF，即“互聯(lián)網(wǎng)+”（Internet of things）、醫(yī)療大健康（Medical Care）和大金融（Financial Service），而從轉(zhuǎn)型房企的數(shù)量上來說，大健康領(lǐng)域無疑吸引了多房企，成為熱門的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域。

根據(jù)行業(yè)證券研報(bào)顯示，截止到2016年，140多家房企中，有41家房企已經(jīng)或者正在轉(zhuǎn)型，主要涉及醫(yī)療、能源、互聯(lián)網(wǎng)、金融、軍工、材料、影視傳媒、環(huán)保八個(gè)方向。其中醫(yī)療占比高，約13家。

眾多領(lǐng)域中，為何地產(chǎn)大佬都開始緊盯醫(yī)療健康這塊肥肉？

天時(shí)+地利+人和，地產(chǎn)進(jìn)軍醫(yī)療時(shí)機(jī)已來：

，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇和政策導(dǎo)向：“十三五”規(guī)劃建議將“健康中國”上升為國家戰(zhàn)略，擬將健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)至10萬億元量級(jí)。

2010年12月，《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的意見》，明確提出鼓勵(lì)社會(huì)資本辦醫(yī)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有利于增加醫(yī)療衛(wèi)生資源，擴(kuò)大服務(wù)供給，滿足人民群眾多層次、多元化的醫(yī)療服務(wù)需求。

2013年10月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，進(jìn)一步明確多元化辦醫(yī)格局，向緊缺型醫(yī)療機(jī)構(gòu)方向引導(dǎo)。鼓勵(lì)企業(yè)、慈善機(jī)構(gòu)、基金會(huì)、商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等以出資新建、參與改制、托管、公辦民營等多種形式投資醫(yī)療服務(wù)業(yè)。

2014年1月，《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)辦醫(yī)的若干意見》，全面開放社會(huì)資本辦醫(yī)，簡化并降低審批門檻。

2014年3月30日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要（2015—2020年）通知》，提出大力發(fā)展非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，積極推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，健康大數(shù)據(jù)應(yīng)用、惠及全民的健康信息服務(wù)和智慧醫(yī)療服務(wù)。

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2016年6月24日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)和規(guī)范健康醫(yī)療大數(shù)據(jù)應(yīng)用發(fā)展的指導(dǎo)意見》，指出健康醫(yī)療大數(shù)據(jù)是國家重要的基礎(chǔ)性戰(zhàn)略資源。特別提到“互聯(lián)網(wǎng)+健康醫(yī)療”，鼓勵(lì)政府和社會(huì)力量合作，注重盤活、整合現(xiàn)有資源，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量創(chuàng)新發(fā)展健康醫(yī)療業(yè)務(wù)，整合線上線下資源，探索互聯(lián)網(wǎng)健康醫(yī)療服務(wù)模式。

第二，老齡化社會(huì)趨勢的到來，健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均被認(rèn)為發(fā)展前景巨大。醫(yī)療用地性價(jià)比高：相比高企的商業(yè)用地價(jià)格，醫(yī)療用地便宜到等同于白送，且地理位置往往位于居民密集、人口繁華的地帶。這對(duì)許多地產(chǎn)商來說，不失為一個(gè)“曲線救國”的好方法。

例如，在萬達(dá)青島東方影都項(xiàng)目中，住宅用地2083元/平米，科教用地219元/平米，醫(yī)衛(wèi)慈善用地樓板價(jià)是150元/平米。住宅用地是醫(yī)衛(wèi)用地的14倍，差異巨大。誰能放過這塊熱餑餑，地產(chǎn)商們都希望從政府方面爭取到更多優(yōu)惠。

第三：居民健康意識(shí)提升，對(duì)醫(yī)療需求旺盛：由于中產(chǎn)及富裕人群的崛起，越來越多人非常迫切改善現(xiàn)有醫(yī)療服務(wù)。根據(jù)《中國富裕人群調(diào)查報(bào)告》，有86%的精英人士對(duì)現(xiàn)有醫(yī)療服務(wù)表示不滿，迫切需要專家進(jìn)行治療、希望擁有完善的術(shù)后康復(fù)和專業(yè)家庭護(hù)理。而且，精英人士們消費(fèi)力強(qiáng)，對(duì)費(fèi)用不敏感，更關(guān)注醫(yī)院設(shè)施環(huán)境、醫(yī)生素質(zhì)和診療效率等問題。

天時(shí)+地利+人和三種因素的加成影響，也使得房企們大步邁進(jìn)醫(yī)療行業(yè)。甚至還有房企選擇直接退出房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向醫(yī)療保健領(lǐng)域。

國內(nèi)30家地產(chǎn)公司進(jìn)入醫(yī)療，早自2000年開始：

備注：文中所搜集數(shù)據(jù)，僅包括“地產(chǎn)+醫(yī)療”項(xiàng)目，部分具有代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

從時(shí)間上分析，2013年地產(chǎn)+醫(yī)療火熱有幾個(gè)原因，其一是所謂的地產(chǎn)行業(yè)“白銀時(shí)代”的到來。當(dāng)時(shí)萬科集團(tuán)總裁郁亮撰文稱，彼時(shí)“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了黃金的歲月，人人彎腰都可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)進(jìn)入了白銀時(shí)代”。在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)前后，地產(chǎn)公司紛紛開始進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)嘗試，進(jìn)入能源、商業(yè)、物流、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域，醫(yī)療大健康是其中非常重要的一個(gè)分支。當(dāng)年有萬科、運(yùn)盛、珠江、世聯(lián)等地產(chǎn)公司開始開拓醫(yī)療業(yè)務(wù)。

合作方多為外資醫(yī)療機(jī)構(gòu)

從以上項(xiàng)目來看，地產(chǎn)商共建醫(yī)院的合作方往往是外資醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

因?yàn)樵卺t(yī)療布局上，高質(zhì)量的醫(yī)師招募、醫(yī)院品牌建立和醫(yī)院管理運(yùn)營是地產(chǎn)商投資的重難點(diǎn)問題，房企有資金少資源；而外資醫(yī)療機(jī)構(gòu)大部分來自醫(yī)療醫(yī)院發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，進(jìn)入中國市場則是有資源缺資金。雙方優(yōu)勢互補(bǔ)下，更容易產(chǎn)生良好的化學(xué)反應(yīng)。房企出硬件服務(wù)和資金，外資醫(yī)療機(jī)構(gòu)出技術(shù)、設(shè)備和管理團(tuán)隊(duì)。

綜合性醫(yī)院以中高端人群為主

在綜合性醫(yī)院的建設(shè)上，地產(chǎn)商定位人群一般為中高端人群。比如2016年，萬達(dá)與IHG合作，投資150億元在青島、上海、成都建立三家國際綜合性醫(yī)院醫(yī)院，由IHG運(yùn)營管理并使用IHG品牌。三座醫(yī)院均按照國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。大城市優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源總量不足，成為萬達(dá)考慮介入的原因之一。萬達(dá)其他業(yè)態(tài)如寫字樓自身擁有的建造和設(shè)計(jì)優(yōu)勢，成為定位中高端客戶群的保障，能引流對(duì)口客戶、“滋養(yǎng)”醫(yī)療，而高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)聚集的人氣又能反哺萬達(dá)。本質(zhì)上并沒有離開地產(chǎn)的大框架，而是形成了一種新型生態(tài)圈。

?？漆t(yī)院切入以門檻高、熱度火的領(lǐng)域?yàn)橹?/strong>

專科醫(yī)院方面，地產(chǎn)商進(jìn)入的往往是門檻較高或者熱度較火的領(lǐng)域。恒大、綠景在腫瘤?？漆t(yī)院、心血管?？漆t(yī)院有所布局；恒大還把韓國的整容醫(yī)院納入旗下，進(jìn)入了前景龐大的醫(yī)美行業(yè)；萬科更是在搶占市場空白較大的兒童醫(yī)院市場。但由于管理費(fèi)高昂的問題，放棄于海外醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，轉(zhuǎn)而向復(fù)旦大學(xué)兒童醫(yī)院進(jìn)行合作。但是民營?？漆t(yī)院如何跑贏當(dāng)?shù)貜?qiáng)勢的三甲醫(yī)院，第三方配套服務(wù)、選址、以及客源獲取等因素就成為考慮的關(guān)鍵。

診所以基礎(chǔ)醫(yī)療為入口

如今分級(jí)診療政策下臺(tái)、醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)業(yè)放開，基礎(chǔ)醫(yī)療呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢。地產(chǎn)進(jìn)入診所業(yè)態(tài)，往往也立足于基礎(chǔ)醫(yī)療。比如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)(6.01,-0.12, -1.96%)建立的“海醫(yī)匯”就是努力扮演“三甲醫(yī)院離岸門診部”的角色。一方面與三甲醫(yī)院合作，聘用名醫(yī)坐診；一方面，建立轉(zhuǎn)診“綠色通道”，覆蓋三甲醫(yī)院、?？漆t(yī)院等為大病轉(zhuǎn)診，建立閉環(huán)式醫(yī)療服務(wù)。

但想要獲取更多客流，做好分級(jí)診療的“守門人”是一方面。能否切入商保，解決支付問題更成為民營診所需要思考的問題。

老齡化急劇加快，養(yǎng)老服務(wù)，大有可為

從投資的角度看，地產(chǎn)公司發(fā)起的醫(yī)療投資基金或者在醫(yī)療領(lǐng)域的直接投資不是很多，原因在于醫(yī)療本身是一個(gè)長周期、慢回收的產(chǎn)業(yè)，與地產(chǎn)公司在建設(shè)周期、資金回籠期上較有差異，不易受到地產(chǎn)公司的青睞。

綜合來看，地產(chǎn)+醫(yī)療的主要領(lǐng)域還是以醫(yī)療服務(wù)為主，對(duì)上下游的醫(yī)藥生產(chǎn)及醫(yī)院管理介入的較少，追求投資帶來的與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同，功能性更強(qiáng)。

隨著中國老齡化的社會(huì)狀況逐漸顯現(xiàn)，養(yǎng)老醫(yī)療前景仍舊非常明朗。

養(yǎng)老服務(wù)可能占據(jù)未來醫(yī)療地產(chǎn)的江山

截止到2017年底，中國60歲以上的人口達(dá)到2.4億人，65歲以上的人口達(dá)到1.58億人。新增60歲以上的人口超過1千萬，今后將按一千萬為基準(zhǔn)往上增長，所以老齡化的速度之快、規(guī)模之大，世界前所未有。

老齡化的巨大需求，加上養(yǎng)老上升為國家政策，未來，養(yǎng)老服務(wù)可能占據(jù)中國醫(yī)療地產(chǎn)的半壁江山。

面對(duì)這種情勢，目前已經(jīng)有許多地產(chǎn)商紛紛布局養(yǎng)老和康養(yǎng)領(lǐng)域。萬科已初步形成三大產(chǎn)品線，即隨園嘉樹（大型養(yǎng)老社區(qū)）、隨園護(hù)理院（國際化老年康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)）和隨園之家（社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心）。

保利落地“三位一體”（即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）的養(yǎng)老戰(zhàn)略，培育養(yǎng)老生態(tài)圈。綠城在2014年就成立了上海藍(lán)熙健康管理有限公司，主打社區(qū)醫(yī)療和家庭醫(yī)療，包括為業(yè)主提供健康檔案、健康管理、疾病診斷、康復(fù)護(hù)理等四大方面的健康服務(wù)。太陽城已在全國多地建設(shè)有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，是目前成功的一批養(yǎng)老地產(chǎn)之一。

但從整個(gè)行業(yè)情況來看，養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步階段。由于養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入量大，包括醫(yī)療、康復(fù)護(hù)理、交通等配套設(shè)施，需要有雄厚的資金作保障。所以，一般在此布局的都是大型地產(chǎn)公司。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，投資需謹(jǐn)慎

醫(yī)療行業(yè)是朝陽行業(yè)不可否認(rèn)，但風(fēng)口背后也存在房企和醫(yī)療行業(yè)之間巨大的文化鴻溝。醫(yī)療行業(yè)講究精耕細(xì)作，回報(bào)周期慢；而房地產(chǎn)行業(yè)則粗獷開放，追求快速地回報(bào)效率。

因此，機(jī)遇雖好，卻也暗流涌動(dòng)。

挑戰(zhàn)重重，醫(yī)院運(yùn)營、戰(zhàn)略定位、獲客等因素需周全考慮。

許多地產(chǎn)商在沒有對(duì)行業(yè)進(jìn)入深入研究前，以“管理”是互通的為理由，盲目進(jìn)駐醫(yī)療行業(yè)，浮躁運(yùn)作，導(dǎo)致轉(zhuǎn)型失敗。

比如上海國際醫(yī)學(xué)中心，它是上海家營利性的高端綜合醫(yī)院。醫(yī)生專家配置，以“交大系”為主的8家三甲醫(yī)院多點(diǎn)執(zhí)業(yè)專家醫(yī)生；基礎(chǔ)設(shè)施堪比五星級(jí)酒店；但經(jīng)營一年多，入住率僅一成左右，運(yùn)營成本超億元，業(yè)績不甚理想。

一方面是其投資方與運(yùn)營方的磨合不甚融洽，運(yùn)營出現(xiàn)問題。

二是地理位置偏遠(yuǎn)，患者、專家不愿前往，再加上公立醫(yī)院特需未剝離，醫(yī)學(xué)中心的優(yōu)勢難顯現(xiàn)。

許多地產(chǎn)商在布局醫(yī)療上，都會(huì)出現(xiàn)類似的問題：

管理運(yùn)營存在欠缺，有些地產(chǎn)商，太相信資本的力量，把醫(yī)院管理想得太簡單。醫(yī)院管理見效慢、投入高，地產(chǎn)過分注重業(yè)績，管理容易出問題。目前地產(chǎn)跨界尚未有成熟的運(yùn)營模式，所以，地產(chǎn)商會(huì)更多的選擇與經(jīng)驗(yàn)豐富的醫(yī)療公司、醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，后者給予資源、技術(shù)上的支持。

醫(yī)院品牌特色定位不清晰

許多地產(chǎn)在入駐醫(yī)療行業(yè)時(shí)，只根據(jù)賺錢的科室入手，然后再考慮是做綜合還是做?？?，對(duì)本身的品牌特色定位不清晰。

 這就存在區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢學(xué)科競爭問題，比如高端綜合醫(yī)院，常常會(huì)被所在區(qū)域公立醫(yī)院的專家門診號(hào)所壓制，如果沒有突出的學(xué)科優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，很難吸引病患流量。

病患流量如何吸引？

這個(gè)問題其實(shí)與上兩個(gè)問題息息相關(guān)，如果醫(yī)院管理不到位、定位沒有解決患者就醫(yī)痛點(diǎn)，很難獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。

所以，地產(chǎn)這只大象，想要真正在醫(yī)療領(lǐng)域跳舞并沒有那么簡單。

人才，一直是大的障礙

此外，人才的缺失，是所有地產(chǎn)醫(yī)療發(fā)展大的瓶頸。即使是像上海國際醫(yī)學(xué)中心這樣擁有人才團(tuán)隊(duì)的高端醫(yī)院，依然逃脫不了人才對(duì)其發(fā)展的束縛。雖然醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)業(yè)得到政策支持，但實(shí)際執(zhí)行起來仍有困難。每個(gè)院對(duì)于醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)業(yè)細(xì)則不甚相同且繁瑣，打擊了年輕醫(yī)生的積極性。另一方面，民營醫(yī)院在吸引人才時(shí)，即使給出了超出同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的薪水，也很難擺脫醫(yī)生們對(duì)于職稱、福利、行業(yè)口碑的追求，好的管理人才難尋覓。

所以，如何找到的人才、留住的人才，成為地產(chǎn)商需要跨越的珠峰。不過可以想象的是，地產(chǎn)醫(yī)療發(fā)展是大趨勢，在未來將有更多地產(chǎn)入駐。在大浪淘沙中，誰能更貼近民眾的需求，誰就能突出重圍。